איך סוגרים עסקת פליפ בארהב?

10 צעדים איך סורים עסקת פליפ בארהב

עסקת פליפ או עסקת השבחה איך שלא נקרא לה זאת עסקה שהמטרה העיקרית שלה היא רווח גדול יחסית מעסקת נדל"ן.

אבל השאלה הגדולה היא איך עושים את זה? ולא סתם איך אלא במינימום הוצאות וסיכון.
שאלת מיליון ה-$. האמת היא שאין דרך אחת ובטח שאי אפשר לסכם אותה בפוסט קצר כי כל יזם בונה את הדרך שלו מהנסיון שהוא צובר בעשיית העסקאות שלו.

קבלו את יסודות התורה שלנו לאיך סוגרים עסקת פליפ בארהב?

כשיש לנו וודאות אנחנו יכולים לתכנן את הצעדים הבאים – מה לעשות? מה לא לעשות? מתי ועם מי הכי נכון לעשות? ועוד הרבה נקודות חשובות אחרות.

גם בעסקאות הפליפ שאנחנו מנהלים אנחנו מקפידים בפגישות עם משקיעים ליצור בהירות ל-2 הצדדים. בטח אתם שואלים – איך?

אז בחיים כמו בחיים התשובה היא מאוד פשוטה אבל גם קצת מורכבת וכדי ליצור גם אצלכם יותר וודאות ובהירות הנה פירוט 10 השלבים הראשונים מאיתור העסקה ועד למכירה של הנכס המשופץ:

1. איתור הנכס/העסקה:

אנחנו אוהבים לעבוד באזורים מתפתחים (העדפה אישית) שבהם יש סיכוי טוב לרכוש נכסים בטווחי המחירים יחסית נמוכים ולהעלות להם את הערך בצורה משמעותית לאחר שיפוץ וגימורי נכון ומחקר מתאים של השוק המקומי מה שיאפשר לנו ולמשקיעים שלנו רווח נאה בעסקה.

כדי למצוא את אותם הנכסים אנחנו נעזרים בצוות המקומי שלנו – מתווכים, קבלנים, אינספקטור, אדריכל וחברת טייטל (מאמר שלנו על חברת הטייטל)

– מתווכים שמכירים את האזור:

מכרו בו בחצי השנה האחרונה נכסים דומים לאלה שאנחנו מחפשים ובאותם טווחי מחירים.

אנחנו גם מאוד משתדלים לעבוד עם מתווכים שעובדים עם משקיעים ואם אפשר משקיעים מחוץ לארה"ב מה טוב! 

– הולסיילרים:

יש נכסים שאנחנו מוצאים אותם בעצמנו או שהם מגיעים אלינו בזכות מערכות היחסים עם אנשי הצוות שלנו.

אלה הם נכסים שאנחנו קונים אותם ישירות מהמוכר (off-market). אלה לרוב הפנינים האמיתיות שכולם מחפשים.

2. הורדת הנכס על חוזה:

לאחר איתור הנכס ובירור המספרים הראשוניים שלו נתקדם למו"מ עם המוכר על מחיר ותנאי הרכישה, תקופת בדיקות לנכס, מועד וסכום הרכישה וכו'.

4 הצעדים הבאים יעזרו לכם לחצות את שלב הבדיקות על הנכס – שלב באינספקשיין:

3. בדיקת ערך לאחר השיפוץ:

ווידוא המספרים מול המתווך, לאחר שיש לנו חוזה חתום, נבצע בדיקות מול מתווכים מקומיים שמתמחים באזור.

בעזרתם נוודא את מחיר הקנייה שמתאים לנכס במצב הקיים ומחיר המכירה שאפשר לכוון אליו לאחר שיפוץ מתאים, הם יעזרו בנתון שנקרא comps או comperables, שבעצם מציג לנו השוואה לבתים דומים.

לנתון זה גם קוראים ARV – After Repair Value תזכרו את המונח הוא סופר חשוב.

4. בדיקת עלות השיפוץ:

במקביל לבדיקות שמבצע המתווך שלנו, אנחנו שולחים את הקבלן כדי לקבל הערכת מחיר לגבי תכולת ועלויות השיפוץ.

אנחנו מוודאים עם הקבלן איך הנכס יראה לאחר השיפוץ, אלו חומרים ואיזה עבודות ידרשו כדי להשלים את הנכס למצב שנוכל לבקש עליו את המחיר המקסימלי שאנחנו חשבנו עליו.

5. שליחת Inspector:

האינספקטור הוא לרוב מהנדס או איש מקצוע מהתחום שתפקידו לבדוק את הבית מבחינה מבנית הנדסית (יסודות, גג…), פעילות מערכות בבית (חימום/ מיזוג/ חשמל) וליקויים אחרים שעלולים להפר את כללי העירייה – Code violations.

האינספקטור לא נותן הערכת מחיר אלא רק מצביע על הליקויים ולרוב גם מדרג אותם בדרגת החומרה.

6. בדיקת הנכס ע"י חברת הטייטל:

חברת הטייטל תוודא את מצב השעבודים, החובות והרישום של הנכס.

בנוסף הטייטל מבטחת את העסקה ואותה ממקרים של תביעות עתידיות על בעלות וחובות עבר על הנכס. ז"א שמרגע שקבלנו אישור על clear title אנחנו יכולים להתקדם לסגירה ולרכישת הנכס. 

ועכשיו מגיעים לשורה התחתונה של "איך סוגרים עסקת פליפ בארהב", מה שנקרא MONEY TIME:

7. קבלת ההחלטה:

האם אחרי כל העבודה והבדיקות וההערכות, העסקה עומדת בקריטריונים שלנו

– האם לפי ההערכות נגיע לרווח שאנחנו מחפשים? בעצם האם אנחנו מתקדמים לסגירה?

חשוב מאוד להגיד ולהדגיש שאנחנו בוחנים הרבה עסקאות שנופלות בתקופת הבדיקות עד שמגיעים אל העסקה שמתאימה למספרים למה שאנחנו מחפשים לעשות ולמה שהשוק/ קונים פוטנציאליים מוכנים לשלם.

כמובן שאת ההחלטה אנחנו חייבים לקבל לפני תום תקופת הבדיקות אחרת המינימום הוא שנאבד את דמי הפקדון שלנו או אנחנו חשופים לתביעה כיוון שלפי החוזה אנחנו מחוייבים בתום תקפ' הבדיקות לרכוש את הנכס.

8. הבאת אדריכל לעריכת התוכניות לבית:

– אופציולנלי ולא מחוייב לכל עסקה:

יש עסקאות שבהם השיפוץ מאוד פשוט ואנחנו משתמשים בהמלצות ובנסיון של המתווך והקבלן שלנו ויש כאלה שהשיפוץ מורכב ויקר ובעסקאות כאלה אנחנו משלבים לרוב אדריכל כדי לוודא שאנחנו מקבלים.

בית שהוא ממצא את את הפוטנציאל שלו מבחינת הקונה וגם מבחינת מחיר המכירה שאנחנו שואפים אליו. 

9. משקיעים ושותפים עסקיים בעסקה:

יש גישות שונות ביחס למימון עסקאות וכל אחד ואחת בוחרים לעבוד לפי צו הלב והשיקולים שלו/ה. אנחנו אוהבים לעבוד בשיתופי פעולה

– אנחנו עובדים עם שותפים עסקיים שממנים את הפרוייקט בחלקו או במלואו

– אנחנו מאמינים מאוד בגישה שכל אחד יביא לשת"פ את מה שהוא הכי נהנה ממנו והכי טוב בו.

10. רכישת הנכס:

הטייטל מספק לנו את המחיר הרכישה המדוייק לאחר התקזזויות עם המוכר. 

אנחנו ממליצים תמיד תמיד לעבוד עם חברת טייטל ואת הכספים להעביר רק אליהם לחשבון הנאמנות שלהם ולוודא שהוא מבוטח.

העברת הכספים יכולה להיעשות ב-2 דרכים עיקריות:

  • העברה בנקאית דרך הבנק. 
  • באמצעות חברות שמתמחות בהעברות כספים לארה"ב ושהעברה דרכן מבוטחת.

זהו בשלב הזה מגיע לכם מזל טוב אתם בעלים גאים של נכס בארה"ב. 

כמובן שיש עוד פרטים שחשוב לקחת בחשבון וכדאי להקדיש להם את הזמן ולהבין מה מתאים לכם כמו האם לפתוח LLC – מוזמנים לקרוא על זה כאן

כמנהגנו בקודש אלה הטיפים שלנו בנושא " איך סוגרים עסקת פליפ בארהב ":

  • תכירו את הלקוח הפוטנציאלי שלכם. תכתתו רגלים, תרימו טלפונים, תגלשו אצל ד"ר גוגל כל מה שצריך כדי להבין עבור מי אתם משפצים, מה המצב המשפחתי והפיננסי שלו, כמה רכבים יש לו, גילאים… כל אלה יעזרו לכם להתאים את הבית בדיוק עבורו
  • תלמדו היטב את השוק שאתם עובדים בו!
  • ‏תבררו איזו רמה, איכות וצורה של גימורים נהוג לבצע ברחוב/שכונה שבו נמצא הבית. זה יהיה מה שהקונים שלכם יצפו לקבל בנכס שלכם ועל זה הם יהיו מוכנים לשלם את הסכום שאתם מצפים לו
  • מכירים את המשפט הרוסי "הפנקייק הראשון תמיד יוצא שרוף"? זה נכון גם בנדל"ן ובמיוחד בשיפוצים של בתים. התאמת ציפיות במיוחד במיוחד בפרוייקט הראשון היא סופר דופר מהותית במיוחד כי יש לנו נטיה לשכוח את העובדה שזה פרוייקט ראשון ולשפוט את עצמנו לחומרה, אולי זה רק אנחנו???
  • הנה אתר שמרכז ארגון של מתווכים בארהב

שיהיה המון המון בהצלחה ובהנאה ובברכת עסקאות חלקות, רווחיות ופשוטות לכולנו,

עידית ויאיר יונג'י

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *